¿Por qué es tan útil y suele dejar a todos contentos? El usufructo es una figura muy usada, sobretodo en el contexto de pensiones de alimentos o cuando nuestros padres alcanzan una edad avanzada y quieren vender el inmueble donde habitan, pero sin dejar de vivir en él.
Siendo así, conozcamos un poco más en detalle sus beneficios.
¿Qué es?
El Significado según nuestro Código Civil, consiste en un Derecho Real (se ejerce respecto de un bien, no respecto de una persona) que consiste en la facultad de gozar de una cosa con cargo de conservar su forma y substancia, y de restituirla a su dueño, si la cosa no es fungible; o con cargo de volver igual cantidad y calidad del mismo género, o de pagar su valor, si la cosa es fungible.
Entonces, nos da derecho a gozar de una propiedad ajena, lo que permite al usufructuario hacer uso de la propiedad aunque no sean los dueños, es decir, otorga el uso y goce, pero sin poder disponer (generalmente, vender) de ella, excepto si es una cosa fungible (algo reemplazable por algo de igual calidad y género, como el dinero).
¿Quienes son parte de este Contrato?
Tenemos dos derechos coexistentes:
- El nudo propietario: que es el dueño del bien,
- El usufructuario: que es quien esta gozando del bien
¿Cuánto tiempo dura?
El usufructo se constituye con un plazo determinado o por toda la vida.
En ambos casos, podrá agregarse una condición. Si la condición no es cumplida antes de la expiración de dicho tiempo o antes de la muerte del usufructuario, según los casos, se mirará como no escrita.
Es importante saber que si al momento de constituir, no se fija tiempo alguno, se entenderá constituido por toda la vida del usufructuario.
En el caso de corporaciones o fundaciones, su duración no podrá pasar de treinta años.
Usufructo de inmuebles
Debe otorgarse por instrumento público e inscribirlo en el Conservador de Bienes Raíces en el registro de Prohibiciones, interdicciones y gravámenes.
Este instrumento público consiste en una escritura publica, que debe ser redactada idealmente por un abogado.
El abogado, para su redacción te solicitará el título de dominio vigente de la propiedad, como punto de partida.
Otros documentos que pueden ser necesarios con posterioridad a este, puede ser el certificado de hipoteca, prohibiciones y gravámenes.
También necesitará saber en cuanto avalúas el usufructo y la nuda propiedad (eso lo veremos más adelante).
Finalmente, ya para la notaria y posterior inscripción, será necesario un certificado de deuda emitido por Tesorería y el Certificado de Avalúo Fiscal de la Propiedad.
Usufructo de Bienes Muebles
Es mucho más sencillo. Basta celebrar un contrato mediante instrumento privado o instrumento privado autorizado ante notario o con las formalidades que la ley detente. Bienes muebles son todos los que no se pueden mover, generalmente en estos casos lo más común son vehículos, derechos sociales o acciones de una sociedad.
¿Se puede transferir a terceros?
Si, recordemos que es un derecho real constituido a favor de una persona ya sea por ley, donación, acto entre vivos o prescripción. Es un derecho real, por tanto, tiene la facultad de ceder de la cosa dada, salvo acuerdo en contrario al momento de constituirse en favor del usufructuario.
¿Se puede arrendar?
Si. El Código Civil afirma que es posible que el usufructuario ceda su derecho, arrendándolo. Cedido el derecho a un tercero, el cedente permanece siempre directamente responsable al propietario. Con todo, no podrá el usufructuario arrendar ni ceder su usufructo, si se lo hubiese prohibido el constituyente; a menos que el propietario le releve de la prohibición.
¿Cómo terminar un Usufructo?
La ley señala variadas formas de cómo terminarlo (técnicamente, se llama «cancelar»): Por cumplimiento del plazo, por cumplimiento de la condición, por muerte del usufructuario, por renuncia del usufructuario, entre otras.
La más común son las dos últimas.
En caso de la muerte del usufructuario, la gran mayoría de los Conservadores de Bienes Raíces solo exigen que se presente el certificado de defunción del usufructuario, para proceder a la cancelación.
En el caso de la renuncia del usufructuario, este debe manifestar su voluntad mediante una escritura pública, la que deberá ser inscrita en el Conservador de Bienes Raíces.
La consecuencia de la cancelación, es que el nudo propietario pasa a tener ahora la propiedad plena sobre el inmueble.
Usufructo Vitalicio
Es el derecho a utilizar un bien por parte del usufructuario hasta el momento en que fallezca.
Se presumirá vitalicio siempre que no se indique lo contrario, es decir, si nada expresa el contrato, se entenderá que es para toda la vida.
El usufructo vitalicio da la facultad de poder trasferir una propiedad, pero dejando asegurada la permanencia a ciertas personas. Incluso permitiendo que vivan por el resto de su vida en el inmueble.
¿Cómo se avalúa el Usufructo?
La ley no nos aporta mucho al respecto. Sin embargo, a propósito de la ley de impuesto a las Donaciones y una circular emitida por el Servicio de Impuestos Internos, se nos otorga una forma de hacernos una idea de cómo valorizarlo.
Indica dicha circular, lo siguiente:
Edad del beneficiario Fracción de la cosa
Menos de 30 años ………………………… 9/10
Menos de 40 años ………………………… 8/10
Menos de 50 años ………………………… 7/10
Menos de 60 años ………………………… 5/10
Menos de 70 años ………………………… 4/10
Más de 70 años …………………………….. 2/10
La idea detrás, es que mientras mayor edad tenga el usufructuario, menos vale en comparación a la nuda propiedad.
El motivo, parece de todo lógico, pues al ser de mayor edad el usufructuario, queda menos tiempo, para que el nudo propietario disfrute de la propiedad plena.
Relación con las Sociedades Comerciales
Usufructo sobre las Acciones de Sociedad
Se puede constituir sobre las acciones de una Sociedad por Acciones o Sociedad Anónima.
La consecuencia práctica es que el usufructuario es quien tiene derecho a percibir los dividendos de la sociedad, mientras que el nudo propietario, además de seguir siendo el dueño, puede seguir ejerciendo los demás derechos, como el de voto, entre otros.
En los casos de usufructo, las acciones se inscribirán en el Registro de Accionistas a nombre del nudo propietario y del usufructuario, expresándose la existencia, modalidades y plazos del usufructo. Salvo disposición expresa en contrario de la ley o de la convención, el nudo propietario y el usufructuario deberán actuar de consuno frente a la sociedad.
Art. 23 Ley de Sociedades Anónimas
En el usufructo de acciones, la calidad de accionista reside en el nudo propietario. Salvo que el título constitutivo de usufructo establezca lo contrario, durante el usufructo el ejercicio de los derechos políticos correspondientes a las acciones deberá ser ejercido de consuno por el nudo propietario y el usufructuario y pertenecerán a este último los dividendos acordados por la sociedad, las acciones que se entreguen liberadas de pago provenientes de utilidades generadas durante la vigencia del usufructo y la parte de los repartos que se efectúe durante la liquidación que corresponda a las utilidades no distribuidas por la sociedad, si el usufructo no hubiere terminado antes. Salvo estipulación en contrario, el usufructo se extenderá a las acciones o derechos sociales que reemplacen o sucedan a las acciones objeto del usufructo en caso de transformación, división o fusión de la sociedad emisora de las mismas. Las opciones de suscripción preferente de acciones corresponderán al usufructuario y al nudo propietario, conjuntamente, a menos que el usufructo disponga otra cosa.
Art. 46 Reglamento de Ley de Sociedades Anónimas
Deberá ser inscrito en el Registro de Accionistas.
Usufructo y Pensión Alimenticia
El juez podrá también fijar o aprobar que la pensión alimenticia se impute total o parcialmente a un derecho de usufructo, uso o habitación sobre bienes del alimentante, quien no podrá enajenarlos ni gravarlos sin autorización del juez. Si se tratare de un bien raíz, la resolución judicial servirá de título para inscribir los derechos reales y la prohibición de enajenar o gravar en los registros correspondientes del Conservador de Bienes Raíces. Podrá requerir estas inscripciones el propio alimentario.
En estos casos, el usufructuario, el usuario y el que goce del derecho de habitación estarán exentos de las obligaciones que para ellos establecen los artículos 775 y 813 del Código Civil, respectivamente, estando sólo obligados a confeccionar un inventario simple. Se aplicarán al usufructuario las normas de los artículos 819, inciso primero, y 2466, inciso tercero, del Código Civil.
El no pago de la pensión así decretada o acordada hará incurrir al alimentante en los apremios establecidos en esta ley y, en el caso del derecho de habitación o usufructo recaído sobre inmuebles, se incurrirá en dichos apremios aun antes de haberse efectuado la inscripción a que se refiere el inciso segundo.
Art. 9 Ley 19741
De lo anterior se desprende, que el juez al fijar la pensión alimenticia no necesariamente debe hacerlo en dinero, sino que la ley también le faculta para fijar como pensión alimenticia un derecho de Usufructo, que consiste en uso o habitación sobre los bienes del demandado, acotando que no podrá venderlos sin autorización del juez.
Acciones Legales de Protección al Usufructuario
Para la protección de su Derecho, dispone el usufructuario de la acción reivindicatoria (artículo 891 del Código Civil), y si recae sobre inmuebles, de las acciones posesorias (artículos 916 y 922 del Código Civil). Incluso, se ha resuelto que puede entablar la acción de precario del artículo 2195 del Código Civil y aún contra el nudo propietario.
Derecho a pedir el término anticipado.
Conforme a lo dispuesto en el artículo 809 del Código Civil, podemos pedir el termino anticipado, en los siguientes casos:
- Por haber faltado el usufructuario a sus obligaciones en materia grave;
- Por haber causado daños considerables a la cosa fructuaria.
El juez, según la gravedad del caso, podrá ordenar:
- Que cese del contrato;
- Que vuelva al nudo propietario la cosa fructuaria, con cargo de pagar al usufructuario una pensión anual determinada, hasta la terminación del contrato.
Conclusiones
La idea central como beneficio del Usufructo es que usted «vende» parte su propiedad, sin dejar de ser dueño y con la posibilidad de que el dominio vuelva a ser suyo en su totalidad luego del paso del tiempo.
Suele ser útil en materia de herencias, se suele usar como herramienta para asegurar que un heredero no pierda el uso de un, por ejemplo, inmueble, asegurándole así la vivienda. Típico caso entre el cónyuge que antes de fallecer deja estipulado por testamento un usufructo sobre la casa en que vivía con su mujer, en favor de esta última.
También suele usarse que hijos compren a sus padres de avanzada edad la nuda propiedad del inmueble donde habitan, dándoles usufructo vitalicio, y así estos tienen una vivienda asegurada y el hijo pasa a ser el pleno dueño una vez que estos fallezcan.
Como puedes ver, hay muchas utilidades detrás de la figura del usufructo.
