En Chile, las normas sobre el Juicio de Arriendo en Chile están reguladas por el Código Civil y la Ley de Arriendo 18.101. Estas leyes garantizan que tanto los arrendadores como los arrendatarios tengan sus derechos protegidos durante el contrato de arrendamiento, incluidas las condiciones de pago y de término del contrato, entre otras. Sin embargo, desgraciadamente, surgen conflictos durante los contratos de arrendamiento. En estos casos, hay distintas opciones de juicio de arriendo que pueden presentarse ante los tribunales chilenos.
Una cuestión común es la no pagar el arriendo. Si el propietario no recibe sus pagos mensuales, puede presentar una demanda contra el arrendatario por no pago de rentas. Como arrendatario, también puedes presentar una demanda si el propietario no realiza las reparaciones o el mantenimiento necesarios.
Otro posible conflicto en el contrato de arriendo es que te quieran sacar antes de tiempo. En Chile, los arrendadores deben seguir procedimientos específicos para rescindir legalmente un contrato de arriendo y desalojar a un arrendatario, contenidos primero en el mismo contrato y, en segundo, en la ley. Si no se siguen estos procedimientos, el arrendatario puede presentar también una demanda contra el arrendador.
Si te encuentras en un conflicto de arriendo en Chile, es importante que busques orientación legal. Un abogado con experiencia puede evaluar tu caso y aconsejarte sobre el mejor juicio de arriendo para proteger tus derechos. Recuerda que los juicios por arrendamiento pueden ser complicados y llevar mucho tiempo, pero tomar las medidas necesarias para defenderte a ti y a tu propiedad merece la pena a largo plazo.
Qué Tipos de Juicio de Arriendo existen en Chile
Tenemos 3 tipos de juicios de arriendo en Chile.
- El primero, es el desahucio, que busca dar por terminado un contrato de arriendo cuando es de plazo indefinido o pactado mes a mes, sin mediar culpas. Cabe tener presente que hoy en día esta gestión no es necesariamente judicial, y puede ser efectuada por un notario público.
- El segundo, es el antiguo juicio de terminación de contrato de arrendamiento. Busca si o si, terminar el contrato de arrendamiento por causal imputable a la otra parte. Puede ser una demanda de arrendamiento por falta de pago, destrucción o daños en la propiedad, etc. Este juicio demora 6 meses aproximadamente. Este juicio, clasificado como «sumario especial» es rápido y concentrado. Una vez presentada la demanda, ambas partes acudirán a una audiencia en los cinco días siguientes a la notificación de esta. Acá el tribunal intentará que las partes lleguen a un acuerdo y, si no se puede, pasamos directamente a realizar el juicio, presentando pruebas, quedando la causa en el escritorio del juez para ser fallada.
- En tercer lugar, está el nuevo juicio de arriendo de la ley «devuélveme mi casa«, que frente al incumplimiento del pago del arriendo y cuentas de consumo básico, crea un juicio rápido que da 5 días para pagar. Si no paga, se pasa la desalojo. Si paga, entonces el contrato sigue corriendo. Este demora cerca de un mes.
Cómo Desalojar un Arrendatario
En Chile, el arrendador debe seguir unos cursos específicos para desalojar legalmente a un arrendatario.
En primer lugar, hay que mirar el contrato y su vigencia. Generalmente contienen cláusulas que indican con qué antelación se debe avisar a la contraparte para dar por terminado el contrato y así ponerle fecha cierta de abandono. Generalmente, estos contratos contienen como regla que el arrendador debe notificar por escrito al arrendatario indicando la no renovación del contrato de arrendamiento.
Si esto no fuera ya posible, o porque esos plazos restantes no nos sirven, tocaría ver si el contrato puede ser terminado por desahucio.
Si no fuese esto tampoco posible, solo queda buscar una causal en el incumplimiento de arrendatario. Las principales suelen ser el no pago de rentas o la destrucción de la cosa arrendada, caso en el cual se deberá analizar qué opción de juicio de arriendo es la más conveniente a mis intereses.
Es importante tener en cuenta que ciertas acciones, como cambiar las cerraduras o retirar las pertenencias sin una orden judicial, son ilegales y pueden tener consecuencias para el propietario. Por eso en los casos en que se deba iniciar un juicio de arriendo, no se puede desalojar a la fuerza sin que un juez lo ordene.
Esta orden de desalojo, vendrá después de la dictación de sentencia y, luego de verificado por un receptor judicial, que el arrendatario no ha hecho abandono del inmueble, el juez ordenará que el desalojo sea realizado mediante carabineros de chile, quienes a la fuerza sacaran al arrendatario y sus cosas.
Buscar la orientación legal de un abogado con experiencia para garantizar que el proceso de desahucio se lleve a cabo correctamente y para proteger tus derechos como arrendador.
Consejos de un Abogado para tratar los conflictos de arriendo en Chile
Es importante mantener al arrendatario a raya frente al primer incumplimiento, pues cómo puedes observar, estos juicios tan rápidos, implican costos patrimoniales, emocionales y de tiempo. Como arrendador, es importante tener todos los contratos de arriendo por escrito y documentar cualquier incidencia o incumplimiento del arrendatario.
Si es necesario, busca orientación legal sobre los pasos adecuados para el desalojo en Chile. Esto incluye enviar una notificación por escrito cuando quieras no volver a renovar el contrato. Así mismo, si detectas incumplimientos, siempre es bueno enviar una notificación por escrito. Por ejemplo, si emiten ruidos molestos, malos olores, quejas de vecinos, falta de mantenimiento del inmueble, etc.
En algunos casos, la negociación o la mediación con el arrendatario también puede ser una opción antes de emprender acciones legales. Sin embargo, asegúrate siempre de proteger tus derechos y tu propiedad como propietario.
Si te enfrentas a conflictos de alquiler como arrendatario, es importante que conozcas tus derechos según las leyes chilenas de arrendamiento y comuniques cualquier problema o preocupación al arrendador. Todo por escrito.
Conclusión
En Chile, existen demandas de arrendamiento por cuestiones como no pago de rentas, desalojo ilegal y/o la terminación del contrato de arrendamiento, en todos los casos con indemnización perjuicios. Es importante entender tus derechos y responsabilidades como arrendador o arrendatario, y buscar orientación legal si surge un conflicto.
En términos generales, cuando se trata de desalojar a un arrendatario por no pago de la rentas, la opción más rápida puede ser el nuevo juicio de arrendamiento según la ley «devuélveme mi casa». Sin embargo, un abogado con experiencia puede aconsejar el mejor curso de acción para tu situación concreta. Protegerte a ti y a tu propiedad merece la pena a largo plazo.
